那覇行政書士事務所

市街化調整区域とは？

• 都市計画法で定められた「市街化を抑制する区域」
• 原則として住宅・商業・工場等の建築行為が制限される
• 農地転用だけでなく、開発行為そのものが許可対象になる

特徴的な規制内容

• 転用には農地法＋都市計画法の両方の許可が必要
• 一定の「立地基準」「公益性」「やむを得ない事情」の証明が求められる
• 開発審査会の議決対象となることも多い

主な許可要件

市街化調整区域の農地転用では以下の条件のいずれかを満たすことが必要です。
主な要件内容の概要例外的開発許可基準 ： 開発審査会の議決に基づき認められる
公益性の高い用途 ： 医療施設・福祉施設・教育施設など
既存集落内の住宅建築 ： 既存住民向けの限定的な宅地転用
必要最小限の業務用地 ： 地域農業に関連する施設など
やむを得ない事情 ： 相続・分家・再建築等が該当する場合も 
※沖縄県・那覇市など各市町村で条例やローカルルールが上乗せされていることもあります 。

市街化調整区域の農地転用が難しい理由

✅ 二重の規制（都市計画法＋農地法）

✅ 自治体独自の基準（沖縄県特有の開発審査会指針）

✅ 役所との事前協議で方向性がほぼ決まる

✅ 行政実務経験が不可欠

👉 「許可されるケース」「許可されないケース」の見極めが最重要

申請の流れ

 1️⃣ 事前調査・役所との事前協議
 2️⃣ 事業計画・配置図等の作成
 3️⃣ 開発許可または開発審査会議決申請
 4️⃣ 農地転用許可申請（農業委員会・知事）
 5️⃣ 許可取得 → 工事着手 → 登記変更 

👉 事前の法的可能性の精査が最重要ポイントです

沖縄で多い具体的事例

⭐️親の農地を分筆して子どもが住宅を建てたい 
→ 可能性あり | 分家住宅要件に該当するか精査必要
⭐️畑を資材置場に転用したい 
→ 困難 | 原則不可だが例外審査余地あり
⭐️空き農地を駐車場にしたい 
→ 制限あり | 一時転用（5年単位）で認められるケースあり
⭐️太陽光発電用地にしたい 
→ 非常に厳しい | 認められにくいが特定要件を満たせば可能性あり

那覇行政書士事務所のサポート内容

✅ 許可の可能性診断（無料相談）※難易度により有料対応あり

✅ 役所・農業委員会・県開発審査会との事前協議代行

✅ 事業計画書・見取図・土地利用計画書の作成支援

✅ 開発許可・農地転用許可の申請代理

✅ 必要に応じて提携測量士・設計士・司法書士と連携